דיון בהשלכות אפשריות של הרפורמה החדשה של רשות שוק ההון
רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון פרסמה ב-14 במרץ נוהל חדש במטרה לאפשר לחברות אשראי חוץ-בנקאיות לתת הלוואות לרוכשים בפרויקט "דירה בהנחה".
כך מתכוונת הרשות להגדיל את התחרות בענף ולהרחיב את קהל הזכאים למימון. האם הרפורמה טובה?
ניקולאי מאינס – יועץ משפטי לעסקים ועורך דין לתחום הוצאה לפועל וחדלות פירעון בוחן את ההשפעות והאתגרים השונים של הרפורמה.
תוכן עניינים:
מילה אחת על שוק ההלוואות לרוכשים "דירה בהנחה"
כיצד רשות שוק ההון צפויה להגדיל את התחרות בהלוואות לפרויקט "דירה בהנחה"
האם הרפורמה טובה ליהודים?
בואו לא נשלה את עצמנו, הרפורמה יכולה להוביל ללא מעט אתגרים
מה הדרך שבה הרשות מתכוונת להתמודד עם האתגרים
לסיכום, האם זה מספיק?
מילה אחת על שוק ההלוואות לרוכשים "דירה בהנחה"
אין כמעט זוג בישראל שלא מכיר את צמד המילים "דירה בהנחה" (מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה). מדובר בתוכנית הדגל אשר יזמה מדינת ישראל במטרה להקל על רכישת דירות עבור קבוצות אוכלוסייה מסוימות, בעיקר זוגות צעירים, משפחות צעירות ורוכשי דירה ראשונה, במחירים מוזלים יחסית לשוק.
ע"פ נתוני משרד השיכון רק בפברואר 2024, 104,909 זכאים נרשמו להגרלה השישית של תוכנית "דירה בהנחה" במטרה לרכוש בית במחיר מוזל.
כיצד רשות שוק ההון צפויה להגדיל את התחרות בהלוואות לפרויקט "דירה בהנחה"?
במסגרת תנאי תכנית "דירה בהנחה" הרוכשים אומנם מקבלים דירה במחיר מופחת מהשוק, אבל מצד השני המדינה אוסרת עליהם למכור את הדירה במשך לפחות 5 שנים.
איסור זה חל גם על מכירה שנקראת מכירה "כפויה" במקרה של אירוע כשל אשראי שבו הלווים לא יכולים לעמוד בהחזר משכנתא והבנק או גוף מממן נאלץ למכור את הדירה דרך בית המשפט.
עד עכשיו, הבנקים היו הגופים היחידים שניתן להם אישור חריג למכור את הנכס במקרה של כשל אשראי.
כעת ובמטרה להגדיל את התחרות בענף ההלוואות פרסמה רשות שוק ההון ב-14 במרץ השנה פיילוט שמטרתו להרחיב את האישור גם לגופי אשראי חוץ-בנקאיים שיעמדו בתנאים שתציב הרשות, וכך בעצם תאפשר גם לחברות אשראי חוץ-בנקאי לתת הלוואות לזכאים ורוכשים בפרויקט "דירה בהנחה".
האם הרפורמה טובה ליהודים?
בגדול תלוי, ובקטן אני מאוד רוצה להאמין שכן. הלוגיקה די פשוטה, הרפורמה תוביל להגברת התחרות, הגדלת ההיצע, שיפור רמת השירות וירידה בריבית נוכח התחרות המוגברת בענף.
בנוסף, הרפורמה תאפשר לזוגות שלא הייתה להם האפשרות לממן רכישת בית דרך הלוואה בנקאית בלבד לפנות אל גופי אשראי חוץ-בנקאיים להשלמת ההון הדרוש לרכישת הדירה, ובכך להגדיל את כלל אוכלוסיית הזכאים שיוכלו לרכוש את הדירה במסגרת הפרויקט.
אבל בוא לא נשלה את עצמנו, הרפורמה יכולה להוביל ללא מעט אתגרים
גופי אשראי חוץ-בנקאיים הם לא בנקים. למרות שקיים לא מעט פיקוח ורגולציה שחלה על גופים אלה, רמת הפיקוח והדרישות עדיין פחותה באופן משמעותי מאלו החלים על הבנקים. מהניסיון שלי של כ-10 שנים כיועץ משפטי ועורך דין בתחום אשראי חוץ-בנקאי, חברת אשראי זה לא בנק. הם קודם כל חברות עסקיות שמטרתן להשיא את הרווחים ולהרוויח כמה שיותר כסף.
כך לדוגמה, בניגוד לבנקים, גופי אשראי פחות רגישים לביקורת ציבורית. במקום בו בנק יעדיף להימנע מלפעול למימוש ומכירה כפויה של הנכס, חברת אשראי תשאף לממש את הנכס כמה שיותר על מנת לצמצם את "הסיכון שלה" ולהחזיר את הכסף שלה כמה שיותר מהר.
אם זה לא מספיק, לפעמים מימוש כפוי של הנכס בבית המשפט עשוי להשיא לחברת אשראי יותר רווחים מבחינת ריבית פיגורים והוצאות מכירה כפויה, מה שיהפוך את המהלך לכדאי מבחינה עסקית לחברה. רק לשם השוואה, שכ"ט כונס הנכסים של דירת מגורים בהליך מימוש כפוי עומד על כ-6% ממחיר המכירה לפני מע"מ, וזה לא כולל ריבית פיגורים, שכ"ט והוצאות נוספות להם תהיה זכאית החברה במסגרת הליך מימוש כפוי בבית המשפט.
הדרך שבה הרשות מתכוננת להתמודד עם האתגרים של הרפורמה
רשות שוק ההון, כמובן, מודעת לאתגרים האפשריים שיכולים לנבוע מהרפורמה. בניסיון להתמודד עם האתגרים נקטה הרשות בצעדים שונים, כגון הגבלת האישור לשנה אחת בלבד, יצירת דרישות סף, כגון גודל פעילות, העדר תלונות, דיווחים והליך בדיקה קפדני שנועד לטעמי לוודא שהרפורמה לא תנוצל לרעה ע"י חברות האשראי.
לסיכום, האם זה מספיק?
אולי. לטעמי בסופו של דבר מה שיקבע את גורל הרפורמה הם שני דברים.
אחד, כמות המשאבים וכוח האדם שיוקצה על ידי הרשות במטרה לפקח על יישום נאות של הרפורמה.
שתיים, היא הגברת המודעות בקרב הזכאים לפרויקט להבדלים השונים בין שוק האשראי החוץ-בנקאי לבנקים; ו"חינוך פיננסי בסיסי" שיעזור לרוכשים העתידיים להבין את הסיכונים ובעיקר השוני בין ההלוואות שניתן לקבל מהבנק לבין השוני שניתן לקבל מחברת אשראי חוץ בנקאי מה שבסופו של דבר עשוי לסייע לרוכשים לקחת את ההחלטה הנכונה ביותר בשבילם בנטילת הלוואות.
על כותב המאמר
עו"ד ניקולאי מאינס – יועץ משפטי, קצין ציות ועורך דין, העוסק בהוצאה לפועל וחדלות פירעון עם ניסיון של למעלה מ-10 שנים, בייצוג חייבים ונושים, בהליכי חדלות פירעון והוצאה לפועל.
בעברו עורך הדין מאינס שימש כיועץ משפטי ומנהל מחלקת ליטיגציה בחברות האשראי החוץ-בנקאיות המובילות בישראל. ניתן ליצור קשר עם משרדו של עו"ד מאינס בדוא"ל nick@nmlaw.info או בטלפון: 076-5384751.
*** המידע המופיע במאמר זה הוא למטרות כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. אין להסתמך או לפעול על סמך המידע המופיע במאמר זה, ויש לקבל ייעוץ משפטי נפרד ואישי לפני נקיטת כל צעד משפטי או אחר. המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ מאת עורך דין המוסמך לעסוק בתחום ואין המחבר או המפרסם אחראים או ערבים לתוצאות השימוש במידע המופיע בו.